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美国购房|独立屋,Condo,联排别墅怎样选?

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  • 来源360财富
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  • 2017-09-13 13:19:20
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在美买房,维修房屋如何抵税?

贷款手续费有多少,具体有哪些收费项目?

出租前,要买哪种保险?

投资房产的角度:是买独立屋(single family house),康斗(condo) 或联排(townhome)好呢?

外国人每年如何报税、交税? 税收有哪些类型?

已借三十年的房贷款,想要提前还点,需要注意什么事项?

独立屋, Condo, 联排别墅怎样选? | 美国

问:在美买房,维修房屋如何抵税?

房屋每年的折旧也可以用来抵税。

比如,花30万美元买一栋房子,其中土地价值5万,房屋25万。虽然房子的实际使用寿命可能很长,但税法上规定房屋的折旧年限为27.5年。

每年报税时,折旧可以抵扣25/27.5万元的应纳税收入。按15%的税率计算,每年大约能少纳税1364美元。

被折旧抵扣的税额会在日后出售房屋时回征。

比如上例,当初30万美元的房产在30年后卖出100万美元。此时房屋的价值已经在27.5年中折旧完毕,税法上的成本只剩土地的价值5万美元。

所以,应纳税收入为增值的70万美元+房屋被折旧的25万美元 = 95万美元 (不考虑后文自住房屋的税收优惠)。

无论你当初报税时是否记得抵扣折旧,在你卖房时税务局都会按折旧后的较低成本计算盈利,这种一刀切的行为真是令人无奈。

所以为了避免不必要的支出,请记得在报税时填上摺旧抵扣。

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问:贷款手续费有多少,具体有哪些收费项目?

与贷款有关的开销包括以下费用:

手续费(Loan Origination Fee): 一般是贷款额的1%

点数(Discount Point):一个点是贷款额的1%,一个点可降低利率0.25%

房屋估价费(Appraisal Fee): $250-$500,房价约高,收费越贵。

信用报告费(Credit Report): $20-60$

处理费(Processing Fee):$200-$500

纳税服务费(Tax Service Fee): $50-$100

洪水证明费(Flood Certificate): $10-$20

审批费(Underwriting Fee): $200-$500

文件准备费(Document Preparation) $200-$500

以上的费用在每个公司可能稍有不同,你可以找一家收费少的。

每家公司都会让你挑选无点数贷款。加点数的好处是最终还款额会降低,缺点是过户时要多交钱。

因为有点数无点数贷款在七年时还款额相等,如果你能保持贷款七年以上,可以加点数。否则不要加点,特别是在过户费很紧的情况下。

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问:出租前,要买哪种保险?

出租屋保险

很多人在美国投资房地产,买了房子自己不住而是租给房客。对于这种出租房子也有专门的保险,叫做出租屋保险。

一般来说保险公司的出租屋保险不承保短期出租的房屋,一两周这种都是没有的,最短期限为一年。

出租屋保险的保障范围

出租屋保险和自住屋保险的区别在于,出租屋保险是房主拥有房屋但租给他人以收取租金。

所以出租屋保险的保障范围主要包括:

第一  房屋重建费用

万一碰到一些自然灾害的时候,保险公司应承担房屋重建的费用。包括房子的花草树木,游泳池、围墙以及后院建的Guest House 客房等其他建筑。

第二  房租租金损失

如果碰到灾难,比如房屋起火等,房客因此不再租房子,房主所损失的租金Loss Of Rent房租损失这部分也由保险公司理赔,但不包含房客的财物损失。

第三  和房屋相关的责任险费用

责任险非常重要,当房主没有住在里面时,房屋内出现一些问题,除房客以外的人受伤等,责任险可以做出相应理赔。

并且责任险还包含和出租屋相关的律师费用、DefenseCost辩护费用,但不包含房客的责任险费用,也就是说如果是房客在出租屋内摔伤,责任险不理赔。

那么,如何购买出租屋保险?

第一步  选择有经验的保险经纪,计算出租屋的重建价值

出租屋的重建价钱和购买出租屋的价钱不一定相同。

第二步  选择合适的保障内容

比如PersonalInjury个人歧视,如果因为歧视选择房客,比如不想租给怀孕的孕妇、黑人等而被房客起诉。

合适的保险条款可以保障房东利益,保险公司也会对此做出理赔。

第三步  选择合适的责任险保额

在出租屋保险中尽量将自己的liability 责任险的部分提高。一般情况下,出租屋保险包含十万美元的责任险保额。

但是有些公司可以把责任险部分提高到100万,也就是说万一房主与房客之间出现纠纷,被房客控告,保险公司可以最高支付100万为房主理赔申述。

第四步  选择合适的租金损失保额

因为某些灾难房客搬走了,房主因此所损失的租金,保险公司可以理赔的额度。

第五步  选择合适的自负额Deductible

如果是理赔1万元,房主自己的自负额为1000元,那么就有房主支付1000元,保险公司赔付9000元。

自负额越高保费越低;自负额越低保费越高,这个可以自己衡量一下。

房子的保险记录很重要,如果房子的保险记录不好,保险公司可以拒绝承保。

保险公司不是按照赔付的金额来决定,而是看保险记录好不好。

买保险的时候最好要保存相关的签字文件及沟通信件,这样可以避免很多不必要的纠纷和误会。

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问:从投资房产的角度:是买独立房(single family home),楼房(condo) 或联排(townhome)好呢?

比较而言,独立房总投资额要高些,多数在17-35万美元之间,但是物有所值,因为面积大,有车库,占地,升值潜力强,适合长租的社区管理费很低,一般一年 在$300-600之间,比较容易出租。

但是因为房子大,有草坪,可能还有游泳池,维护和修理费用要高一些。

楼房和连栋房投资少,多数在7-20万美元之间,修理费用相对少,价格便宜的一般房龄老,社区管理费高昂而且不固定,每个月在$250-400之间。

从我们现在管理的房屋看,投资独立房占绝大多数。

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问:外国人每年如何报税、交税? 税收有哪些类型?

从税法上讲,外国人是指区别于美国公民、美国居民(绿卡持有者)和美国税法居民(在美国居住183天以上的外国人)的个人。

投资房地产涉及的税务主要包括:

房地产税,出租、出售房地产时产生的所得税,房地产买卖时的过户税。

①房地产税(Property Taxes)

是地方政府(郡、市、镇)向房地产的所有者征收的税收。无论是美国公民、居民或外国居民,每年都要向当地政府缴纳房地产税。

②房地产出租收入所得税(Income Tax on Rental Income)

一旦房产开始出租并产生租金收入,投资者须每年向国税局申报1040 NR税表来报告当年的租金毛收入及各项费用支出,如扣除费用后有净利润,屋主须向国税局纳税。外国投资者的报税期限为下一年的1月1日至6月15日。

大部分外国投资者在房屋出租的开头几年无需交纳任何收入税,因为国税局规定出租房建筑(不包括土地)成本的27.5分之一可算为每年的折旧并作为出租减项之 一。

同时,每位外国报税人还享有$3,950的个人免税额。

③出售房地产时产生的所得税(Income Tax on Capital Gain)

外国人出售其在美国拥有的房地产,要按利润缴纳所得税。利润的计算方式为房地产卖价扣除当初买价,装修费,大项维修费,和买卖时所产生的其他费用。

如果拥有房地产不到一年,适用10-35%的累进税率;

如果超过一年,适用15%的长期资本利得税率。

为了防止外国卖家逃税,法律规定买家在向外国卖家购买房地产时,必须从成交价中预扣10%并在20天之内向国税局申报8828表格。买家将8828-A表格交给外国卖家作为扣税的证明。

如果买家没有从购房款中预先扣缴这笔税款, 那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税,再支付最高可达一万美元的罚款。

如果买家买的是自住屋,且房价少于30万元,则买家可以免除扣缴的义务。

在房屋成交的次年年初, 外国卖家要向国税局申报1040NR 表格, 并在附表D上申报上一年房产交易的利润,并将所收到的8828-A表格附上作为预缴税款的证明。

如果之前预扣的税款多过应缴税款,外国卖家可以获得退税, 反之补缴剩余的税款。

除了联邦所得税,在绝大多数州,外国投资人还要就其利润缴纳州所得税,但是佛州没有州所得税。

④其他税种

美国多数的州,都对房地产交易征收过户税,在佛罗里达,这种税叫Doc. Stamps OnDeed,是一种合同印花税,买方要按房屋购买价格的0.7%缴纳。

如果是贷款购房,买方还要额外按贷款额缴纳0.35%的印花税(Doc. Stamps On Note)。

如果是短租的度假屋,投资人还要每月按租金收入的13%缴纳营业税(Sales Tax)和旅游税(TouristDevelopment Tax)。

⑤外国人报税号(ITIN)

外国投资者购入房地产后,应立即向国税局申请外国人报税号(ITIN),因为每年的个人收入税申报及房屋出售时都会用到ITIN。

如果外国投资者不提供ITIN,国税局规定:无论是物业出租公司还是房客,都必须履行扣缴义务,代扣30%的毛租金并及时上交给国税局。

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问:已借三十年的房贷款,想要提前还点,需要注意什么事项?

两个方法更早的付清房贷与节省利息支出

一个方法是提前偿还或者一次付清贷款本金。

另外一个方法就是重新贷款为更短的贷款期和更低的利率。

从提早付本金来说,如果可以提早把贷款付清,可以节省利息开支,剩余的钱可以作其他用途。

如果想提前偿还本金 最好在头五年付

如果购房者来说,分摊还款时提前偿还本金,每月月费是不变,但可以有助于缩短供款期。由于大多数的贷款刚开始是主要付利息部分,越早付本金,往后的利息就越少。

提早偿还本金并不适合所有人

购房者需要考虑自己的房贷息率。

如果你的房贷利率比较低,那你应该考虑先付清你的信用卡卡债或者其它息率比较高的债务。

另外,购房者也可以把钱用作其他的投资,比如加大退休计划,或者其他投资产品。房产的用途也在需要的考虑因素之内。

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